Các chuyên gia cho rằng nửa cuối năm nay, thị trường bất động sản không có nhiều biến động, khó xảy ra “sốt nóng”.

Thị trường bất động sản nửa đầu năm diễn biến chậm

Từ đầu năm nay, thị trường bất động sản nhìn chung đã có dấu hiệu chững lại, nhất là phân khúc chung cư. Tuy nhiên, đầu tháng 3, thông tin sáp nhập tỉnh, thành phố khiến đất nền ở nhiều khu vực lên “cơn sốt”.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), liên quan tới thông tin sáp nhập tỉnh, thành phố thời gian qua, nhiều địa phương ghi nhận mức giá tăng 5-30% như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội… Bộ Xây dựng cũng cho biết, giá bất động sản vừa qua tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt xuất hiện tình trạng tăng giá nhanh cục bộ tại một số địa phương sau thông tin sáp nhập, đặt cơ quan hành chính mới.

Tuy nhiên, xu hướng “sốt giá” nhanh chóng hạ nhiệt, nhiều địa phương hiện nay giá đất nền đã chững và giao dịch thấp. Theo dữ liệu của một đơn vị bất động sản, trong tháng 5, phân khúc đất nền có mức độ quan tâm giảm mạnh nhất tới 15% so với tháng trước đó. Các chuyên gia cho rằng đây chỉ là xu hướng nhất thời, không mang tính chất bền vững, gây ra những hệ lụy cho thị trường bất động sản.

Đánh giá về thị trường bất động sản nửa đầu năm, ông Lê Đình Chung – chuyên gia bất động sản – nói, ở thời điểm quý I, thị trường tương đối tích cực khi thông tin sáp nhập tỉnh, thành phố xuất hiện. Một số khu vực còn xuất hiện tình trạng “sốt” cục bộ. Tuy nhiên, từ tháng 4 đến nay, thị trường những khu vực này đã có dấu hiệu đi ngang, thậm chí giảm giá.

Thị trường Hà Nội nửa đầu năm nay đã có dấu hiệu chững lại. Nhiều dự án chung cư thứ cấp rơi vào tình trạng kém thanh khoản, giá giảm. Nhìn chung, trong quý II, các thị trường bất động sản đều đã diễn biến chậm cả về giá và thanh khoản, hiện chưa có động lực nào giúp giá bất động sản bật tăng trở lại.

Ông Phạm Đức Toản – Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) – nói, nửa đầu năm nay, thị trường bất động sản vẫn hạn chế nguồn cung. Trong quý I, giá đất nền tại nhiều khu vực đã tăng khá mạnh, xuất phát từ thông tin sáp nhập tỉnh, thành phố.

Tuy nhiên, chỉ sang quý II, chỉ những địa phương được ấn định là trung tâm hành chính sau khi sáp nhập mới tiếp tục tăng giá nhẹ và thanh khoản tốt. Còn lại những thị trường khác đều đã chững lại, đi ngang. Cũng trong quý này, giao dịch chung cư tại các thành phố lớn giảm mạnh, giá điều chỉnh giảm.

Nguyên nhân dẫn tới việc cả giá và giao dịch chung cư giảm, do Quốc hội và Chính phủ đã có nhiều văn bản tháo gỡ cho thị trường, giúp nguồn cung tăng. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội có thể sẽ bùng nổ trong thời gian tới. Nhiều nhà đầu tư hiện tại vẫn đang chờ đợi thêm tín hiệu từ thị trường.

Thị trường bất động sản cuối năm khó sốt nóng?

Theo đánh giá của ông Toản, thị trường bất động sản nửa cuối năm vẫn có nhiều ẩn số. Cụ thể, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố sẽ có những biến động về nhu cầu sử dụng đất, nơi ở. Những nơi được đặt làm trung tâm hành chính mới, sẽ có động lực phát triển mạnh trong thời gian tới, nhưng không dẫn tới tình trạng “sốt nóng”. Còn những khu vực không còn là trung tâm sau sáp nhập, giá nhà đất có thể sẽ giảm.

Ông cho rằng, nguồn cung bất động sản trong dịp cuối năm sẽ tăng rất mạnh, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội do thời gian qua, nhiều dự án nhà ở xã hội tại các thành phố lớn đã được tháo gỡ về pháp lý, có thể sẽ sớm được khởi công. “Thị trường nửa cuối năm có thể sẽ trầm lắng cả về giá bán và thanh khoản. Bởi giá bất động sản trước đó đã tăng rất mạnh, thu nhập người dân hiện không đủ để mua”, ông nói.

Về dài hạn, theo ông Toản, sau sáp nhập, nhiều tỉnh, thành phố sẽ có chiến lược phát triển kinh tế tốt hơn, thu hút được người lao động quay trở về quê hương làm việc. Do đó, những trung tâm lớn như Hà Nội, TPHCM sẽ dần giảm tải, nhu cầu nhà ở không cao như trước. Lý do này cũng sẽ khiến giá nhà tại trung tâm lớn hạ nhiệt hơn.

​​Ông Võ Hồng Thắng – Phó tổng giám đốc DKRA Group – nói trong ngắn hạn, nguồn cung bất động sản khu vực TPHCM và các tỉnh lân cận có thể không tăng. Lý do nằm ở những dự án vướng mắc vừa được tháo gỡ về mặt pháp lý và đang ở giai đoạn tiếp theo. Những dự án mới cũng khó có nguồn cung ra thị trường ngay thời điểm này vì nhiều yếu tố khách quan liên quan đến việc sáp nhập, sắp xếp các đơn vị hành chính….

Theo ông, giá sẽ tiếp tục tăng vì chi phí đầu vào hiện tại rất lớn. Giá sơ cấp khó giảm và còn có xu hướng tăng nhẹ. Tâm điểm thị trường vẫn thuộc về những sản phẩm bất động sản ở thực, gần khu dân cư, được phát triển bởi chủ đầu tư lớn, uy tín; có thanh khoản tốt và thu hút được nhà đầu tư.

Tuy nhiên, thanh khoản sẽ đi ngang như hiện nay vì chịu ảnh hưởng bởi diễn biến kinh tế vĩ mô, chiến sự, thuế quan… Đó là những biến số làm nhà đầu tư hiện tại dè chừng và khó làm thị trường có sự đột biến.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – nói, nửa cuối năm, thị trường địa ốc phía Nam sẽ không có quá nhiều biến động lớn. Thị trường đã có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư lớn làm gia tăng nguồn cung mạnh mẽ ở phía Tây TPHCM (Long An) và hứa hẹn nhiều triển vọng ở phía Nam TPHCM (khu vực Cần Giờ).

Các chủ đầu tư lớn gia nhập giúp bất động sản phía Tây TPHCM trỗi dậy, từ đó ghi nhận thị trường có sự đổi trục từ phía Đông TPHCM (Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu) sau khu vực Long An, đặc biệt là Tây Bắc TPHCM.

Theo ông Tuấn, bất động sản TPHCM và khu vực vùng ven đã qua giai đoạn khó khăn và giờ là lúc nhà đầu tư quan sát, xuống tiền. Họ quan sát các vấn đề về tháo gỡ pháp lý dự án, thuế đối ứng…

Nửa đầu năm, dữ liệu của đơn vị trên cho thấy nhu cầu thực đã quay trở lại, người mua chuyển từ tìm kiếm đất nền sang chung cư, các sản phẩm thấp tầng. Trong đó, phân khúc thấp tầng, do nhu cầu thật đi lên tốt, đã tăng 13-15% lượng tìm kiếm.

Ở mức độ rộng hơn, chuyên gia này nhận thấy thị trường Hà Nội hạ nhiệt từ cuối năm ngoái đến nay và dòng tiền có cơ hội dịch chuyển vào TPHCM. Do đó, TPHCM khả năng có sự hồi phục rõ nét hơn từ cuối năm nay, ở hầu hết các phân khúc.

Báo cáo nửa cuối năm của Công ty Chứng khoán Vietcap mới đây nêu quan điểm lạc quan về thị trường bất động sản. Lượng giao dịch sơ cấp sẽ tăng so với mức nền thấp của giai đoạn 2023-2024. Lý do là được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực vững chắc, dòng tiền đầu tư quay trở lại, nguồn cung cải thiện nhờ thủ tục pháp lý thuận lợi hơn, mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ổn định và tiến độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy mạnh.

Trong kịch bản kém khả quan, khi thị trường phục hồi chậm hơn kỳ vọng. Tuy nhiên, Vietcap vẫn kỳ vọng giao dịch sơ cấp năm nay sẽ tăng so với năm trước nhờ các động lực hỗ trợ chính đã nêu trên.

Trong dài hạn, các động lực tăng trưởng cốt lõi cho thị trường nhà ở Việt Nam vẫn vững chắc, bao gồm sự phát triển về cơ sở hạ tầng, đô thị hóa, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và tỷ lệ thâm nhập của thị trường cho vay mua nhà thế chấp. Trong trung hạn, các chuyên gia của đơn vị trên kỳ vọng ngành sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn, dưới sự dẫn dắt bởi các định hướng từ Chính phủ.